O ganho de capital é pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

Exemplo: Recebi metade do valor da venda em Janeiro. Devo pagar o ganho de capital sobre essa metade até o fim de fevereiro.

Recebi a outra metade em março. Devo pagar até o fim de abril o ganho de capital sobre a segunda metade.

O imposto devido varia de 15% (lucro até R$5 milhões), até 22,5% (lucro acima de R$30 milhões).
É importante saber qual é o valor efetivo do lucro, realizando todos os descontos permitidos pela lei.

É na hora de realizar as deduções e apurar corretamente os custos que vemos muitos erros no ganho de capital.

Ao vender um imóvel, é necessário explicar à Receita Federal se a venda ocorreu com ou sem lucro. Ou se o valor da venda foi reinvestido, adiando o pagamento.
Essa ‘explicação’ acontece pelo ‘Demonstrativo do Ganho de Capital’, que explica o histórico todo do imóvel para fins do ganho de capital.

A ‘venda sem lucro’, só é provada/demonstrada se houver o demonstrativo mostrando, naquele caso, que não houve lucro na venda.

Sem a realização do demonstrativo, a Receita Federal sempre irá presumir que o custo de aquisição foi zero ou o constante na última declaração de imposto de renda.

Você pode ter problemas, especialmente em uma venda com lucro. A fiscalização ocorre junto com a declaração do ano seguinte à venda. Ou seja, você tem o risco por até 6 anos da venda de ser fiscalizado e cobrado.

Sim, você pode pedir de volta o valor pago indevidamente por até 5 anos, contados do ano da venda.

Basta analisarmos alguns cruzamentos de informações e veremos as chances:

a) Os Bancos, em movimentações acima de R$10.000,00 são obrigados à informar ao COAF (Conselho de Controle de Atividades Financeiras), o CPF/CNPJ de Origem e o CPF/CNPJ de Destino e a razão da operação.

b) As imobiliárias, para registrarem suas comissões de vendas, emitem uma declaração mensal chamada DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), onde informam o CPF de quem realizou o pagamento da comissão de vendas.

c) Os Cartórios, ao registrarem a venda de imóveis, emitem uma declaração à Receita Federal chamada DOI (Declaração de Operações Imobiliárias), indicando CPF dos compradores, CPF dos vendedores, imóvel e valores da operação.

d) Os mesmos Cartórios, ao registrarem a venda de imóveis onde são informados “recursos em espécie”, ou seja, dinheiro vivo, acima de 50 mil reais, emitem comunicação ao COAF, indicando CPF dos compradores, CPF dos vendedores, valor da operação e valor pago em espécie.

e) A partir do IRPF 2023, todas as operações de compra de imóveis já virão registradas na declaração pré-preenchida, ou seja, temos a prova clara de  um novo nível de cruzamento.

Considerando essas cinco informações, é bem claro que há meios para que a Receita Federal descubra a venda realizada, independente de declaração.

Recomendamos sempre considerar o ganho de capital como a etapa final da venda do imóvel.

O recolhimento em atraso ou menor do que o devido gera, além do imposto devido, multa por atraso de até 20%, além dos juros (Taxa SELIC) entre quando deveria ser pago e quando efetivamente se paga.

Se o recolhimento ocorre após fiscalização, é possível adicionar multa de 75% por omissão de rendimentos, podendo chegar à 225% se combinadas todas as multas e comprovada a intenção de fraude na declaração.